Hva er yield – og hvorfor bruker alle tallet?
Yield er prosenten som forteller hvor mye en utleiebolig tjener i forhold til det den koster. Formelen er enkel: årsleie delt på kjøpesum, ganget med 100. Et eksempel: en utleiebolig som koster 4 500 000 kr og henter inn 25 000 kr i månedsleie, har en årsleie på 300 000 kr – og en brutto yield på 300 000 / 4 500 000 × 100 = 6,7 %.
Yield brukes fordi det lar deg sammenligne eiendommer på tvers av pris, størrelse og beliggenhet. En liten bygårdsleilighet og en stor utleieleilighet på landet kan begge ha en yield på 5 % – og likevel være helt forskjellige investeringer. Tallet er et filter, ikke en fasit.
Selve regnestykket kan du gjøre på sekunder i YieldSjekk-kalkulatoren.
Brutto vs netto yield – med regneeksempel
Brutto yield ser bare på leieinntekten – uten å trekke fra en eneste kostnad. Det er raskt å regne ut, men det er sjelden det tallet som avgjør om investeringen lønner seg. Netto yield trekker fra fastekostnadene: fellesutgifter, forsikring, vedlikehold og kommunale avgifter. Det er netto yield som betyr noe for lønnsomheten.
La oss ta utgangspunkt i et typisk eksempel:
- Kjøpesum: 4 500 000 kr
- Månedsleie: 25 000 kr (årsleie 300 000 kr)
- Fellesutgifter: 4 000 kr/mnd
- Forsikring: 500 kr/mnd
- Vedlikehold/reserved: 2 000 kr/mnd
Brutto yield blir 300 000 / 4 500 000 = 6,7 %. Etter at du har trukket fra 6 500 kr i fastekostnader hver måned, sitter du igjen med 18 500 kr i netto månedsinntekt – eller 222 000 kr i året. Netto yield blir da 222 000 / 4 500 000 = 4,9 %.
Det er 1,8 prosentpoeng som forsvinner mellom brutto og netto, og som du sjelden ser i markedsføringen. Har du i tillegg fellesgjeld, høy rente eller skattepliktig utleieinntekt, faller tallet ytterligere.
Hva er god yield i Norge i 2024?
For utleieboliger i norske byer ligger en god netto yield typisk mellom 4 og 6 prosent. Under 3 % er som regel et svakt tall – enten er kjøpesummen for høy, leien for lav, eller kostnadene for store. Over 7 % bør du se etter hva som skjuler seg: beliggenhet med høyere risiko, stort vedlikeholdsetterslep eller en kjøpesum som ikke er realistisk for sammenlignbare objekter.
Yield er et første filter – det forteller deg om det er verdt å gå dypere. Det forteller deg ikke om kontantstrømmen holder over tid, eller om lånekostnadene spiser opp avkastningen.
Hvordan kostnader påvirker netto yield
Det er tre kostnadsblokker som flytter tallet mest i Norge:
- Fellesgjeld og fellesutgifter. Borettslag med høy fellesgjeld overfører renter og avdrag via fellesutgiftene – og de kan spise opp halve månedsleien i verste fall.
- Vedlikehold. Eldre bad, tak og vinduer kan gi vedlikeholdskost på 1–3 % av kjøpesummen i året. Det bør være med som reserved i kalkylen.
- Skatt. Skattepliktig utleieinntekt (normalt 22 %) legges på beregnet overskudd. Et avansert beregningsverktøy lar deg teste dette uten å gjette i blinde.
I praksis er det summen av disse tre som avgjør om et objekt på papiret med 6 % yield ender som en god deal eller en skuffelse.
Slik bruker du YieldSjekk i praksis
Den enkle kalkulatoren på /kalkulator er laget for å sjekke yield raskt mens du blar boliger: legg inn kjøpesum, månedsleie og et par fastekostnader, så får du brutto og netto yield umiddelbart. Første kalkulasjon er gratis.
Når du har funnet en eiendom du vurderer seriøst, åpner du den avanserte kalkulatoren på /kalkulator/avansert og legger inn finansieringsgrad, rente, skatt og avskrivning. Da ser du netto kontantstrøm etter skatt – det er det tallet som bør styre budrunden.
For et lengre perspektiv bruker du /prognose for å se hvordan yield utvikler seg over tid, og /portefolje for å følge opp flere eiendommer side om side. Prisene for avansert og portefølje finner du på /pris.